Hacienda está vigilando las donaciones encubiertas: 100.000 euros de multa por vender un piso por debajo del precio de mercado

El contexto demográfico de España está generando una transferencia de riqueza entre una población envejecida y sus descendientes. Eso ha provocado que la Agencia Tributaria se haya puesto en guardia ante las sospechas de fraude fiscal a la hora de tributar por la donación de este patrimonio de padres a hijos.

Una de las tentaciones que pueden tener aquellos padres que quieren donar una propiedad inmobiliaria a sus hijos evitando la tributación por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones es la de “venderle” la propiedad por un precio simbólico. Hacienda ha puesto su punto de mira en esas operaciones y puede imponer sanciones de hasta 100.000 euros por vender una propiedad por un precio demasiado bajo.

No puede venderse a cualquier precio. La compraventa inmobiliaria está regulada por una serie de valores de referencia para luchar contra el fraude fiscal. A su vez, estos valores de referencia son los que sirven de base para calcular la liquidación de impuestos, ganancias patrimoniales, etc.

Como indican desde la Agencia Tributaria, todas las propiedades inmobiliarias están condicionadas por el Valor catastral, que refleja el valor administrativo de un inmueble y queda definido por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado; y por el Valor de referencia, que trata de acercarse al valor real de mercado del inmueble teniendo en cuenta las condiciones del inmueble, ubicación y precios registrados en la zona durante el último año.

Vender por debajo de esos valores enciende todas las alarmas. Como norma general, alguien que vende un bien inmueble espera recibir la mayor rentabilidad posible, por lo que el precio de venta real siempre será igual o superior al valor catastral o al valor de referencia asignado por el Catastro y por Hacienda.

Si el precio de venta es muy inferior a cualquiera de esos valores, la transacción hace saltar las alarmas y se inician los mecanismos de la Agencia Tributaria para investigar el fraude fiscal contemplado en la Ley General Tributaria 58/2003 de 17 de diciembre. Esta ley establece que los pisos que se venden muy por debajo de este valor real de mercado pueden estar sujetos al control de las autoridades, ya que podría indicar una transacción con dinero no declarado y eso supone un delito grave.

Graves consecuencias por fraude fiscal. Disfrazar una donación como una venta por un precio muy inferior a los valores de referencia es contraproducente por las sanciones a las que deberán hacer frente tanto el supuesto vendedor como el comprador. Según datos del portal inmobiliario Idealista, Hacienda puede sancionar al vendedor por vender por un precio simbólico inferior al 10% del valor de referencia del inmueble por incurrir en una infracción leve que se castiga con multas que van desde 1.000 euros hasta más de 10.000 euros.

Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de mercado de 100.000 euros y su precio de venta es de entre 5.000 y 10.000 euros, se incurre en una infracción leve. Si la venta se cierra por un precio inferior a 5.000 euros, el propietario se enfrenta a sanciones más severas.

Los valores de referencia y su impacto en diferentes impuestos. El valor de referencia de mercado y el valor Catastral se utilizan para calcular distintos impuestos. Si el precio de venta es inferior a estos valores, se puede obviar y aplicar por defecto uno de los valores establecidos.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Aplica en las transmisiones de segunda mano, donde si el precio de compra es inferior al valor de referencia, Hacienda tomará este último para calcular el impuesto, por lo que establecer un precio demasiado bajo no sirve para rebajar este impuesto.
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones. El valor de referencia prevalece al asignar el valor patrimonial al recibir una herencia o una donación y se suma a la base imponible del tributo, por lo que un precio de venta anormalmente bajo no reduce este impuesto.
• IRPF. También influye en el cálculo de la ganancia patrimonial en caso de donaciones, ya que Hacienda asume que donar una vivienda es equivalente a venderla. Esto implica que se pagarán impuestos sobre la diferencia entre el precio de compra y el valor reflejado en la donación. Dicho de otro modo, si el precio de compra está muy por debajo del valor de referencia del bien declarado como donación, tocará pagar impuestos por esa diferencia.

Comprar barato no es ningún chollo. Más allá de las sanciones por fraude de la Agencia Tributaria, el comprador deberá asumir una serie de trámites notariales derivados del cambio de propiedad. Uno de los más importantes es el valor que figurará en la escritura. Un error común en España es escriturar la venta de una vivienda por debajo del precio de venta con la intención de pagar menos impuestos.

Sin embargo, esta práctica puede ser un caramelo envenenado para el “comprador” que, a la hora de vender la propiedad en el fututo a un precio real de mercado, deberá soportar una mayor carga tributaria al existir una supuesta ganancia patrimonial mayor de la que realmente hubo, e incluso enfrentarse a sanciones.

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Imagen | Unsplash (Tierra Mallorca)