El precio de la vivienda en España ya está más alto que en el pico de la burbuja. Pero el dato tiene un pequeño truco
Que España tiene un problema con la vivienda no es ninguna novedad. Aun así resulta interesante encontrar datos que revelan hasta qué punto se ha complicado acceder a una casa. Los registradores de la propiedad acaban de divulgar uno que resulta especialmente valioso y muestra que quienes quieren adquirir un piso en España se encuentran hoy con los precios más elevados de la serie histórica, por encima incluso de los que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria de 2007.
Sin embargo conviene manejar esas cifras con perspectiva.
Precios por encima de 2007. El mercado inmobiliario está en plena escalada de precios. Eso tampoco supone ninguna sorpresa y puede apreciarse en las curvas ascendentes que dibujan desde hace tiempo gráficos como los del portal Idealista. Sin embargo, ¿cómo de pronunciada es la subida de precios? ¿Ha llegado a igualar o incluso superar a los valores de la burbuja inmobiliaria? Esta semana el Colegio de Registradores publicó un informe que ayuda a ver los datos con perspectiva.
Según el organismo profesional, el alza sostenida de precios ha llevado a que el coste medio de la vivienda haya alcanzado «un nuevo máximo histórico» en el país, superando los valores que se manejaban en 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria. ¿En cuánto dinero se traduce eso? En un coste medio del metro cuadrado que durante el último trimestre de 2024 se situó en 2.164 €.
Tabla del estudio de Registradores sobre la evolución del precio de la vivienda.
Bajando al detalle. El dossier permite ahondar aún más y comprobar por ejemplo cómo está respondiendo el mercado de la vivienda de obra nueva y la ‘de segunda mano’, la que ha acumulado de lejos el mayor volumen de operaciones de compraventa. De hecho, de las cerca de 637.000 transacciones anotadas por los registradores lo largo de 2024, algo más de 505.000 estuvieron protagonizadas por inmuebles usados, un 6,4% más que el año anterior. La vivienda nueva dejó ‘solo’ 132.000 compraventas, aunque ese dato supone un 21,6% más que en 2023.
En cuanto a precios, al cierre de 2024 el metro cuadrado de las viviendas a estrenar se cobraba de media a 2.338 euros, mientras que el de las propiedades ya usadas se cotizaba a 2.133. En el primer caso el precio supera al que se manejaba entre 2006 y 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria. No ocurre lo mismo con la vivienda de segunda mano, que si bien lleva tiempo encareciéndose, seguiría aún sigue ligeramente por debajo de aquellos valores precrisis.
Precios con letra pequeña. El estudio de Registradores de España muestra efectivamente un precio medio de la vivienda en máximos históricos, por encima del nivel de 2007, pero la pregunta es… ¿Son más caras las casas hoy que durante la burbuja del ladrillo? ¿Resulta más inasequible hoy la vivienda que en 2007? La respuesta es que sí, y no. Los datos de Registradores muestran que efectivamente el coste del m2 supera al de 2007, pero los de otras entidades, como el Banco de España, sugieren que ese sorpasso se da solo en el precio nominal, no en el real.
¿Y eso qué significa? Para responder esa pregunta hay que tener en cuenta la diferencia entre los valores nominales, aquellos que miden los precios corrientes de cada momento (en este caso 2024) y los reales, en los que se tiene en cuenta el efecto de la inflación. Hace unos días, tras divulgarse el estudio de Registradores, el doctor en economía Daniel Fuentes ya advertía en X de ese matiz.
En su tuit, el experto apunta que el estudio muestra precios nominales, con lo que la comparativa entre 2007 y 2024 cuenta con 17 años de diferencia. Y su inflación. El matiz no resta valor a los datos del informe, pero sí debe tenerse en cuenta si se hacen comparaciones con los precios previos a la crisis del ladrillo de 2007.
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¿Qué dice el Banco de España? Sencillo. Que los precios real y nominal de la vivienda crecen en España, pero si los comparamos con los valores de la burbuja del ladrillo hay diferencias considerables. En abril de 2024 el organismo lanzó un informe en el que precisamente reflejaba ese desfase entre ambos datos. Según sus cálculos, en 2023 los precios medios de la vivienda se habían recuperado desde 2014 con una revalorización nominal del 56%. Pero esa palabra, «nominal», es clave. En términos de revalorización real el alza era mucho menor, del 30%.
¿Qué significa eso? Que en el primer caso los precios de 2023 estaban a punto de rebasar a los de 2007 (estaban un 2% por debajo); pero en el segundo, teniendo en cuenta los valores reales, la media de 2023 era aún un 28,5% inferior a la de 2007. El indicador Tinsa IMIE (Índice Mensual del Mercado Inmobiliario) del mes de diciembre, otra referencia del sector, muestra también que, si bien los valores han crecido de forma clara, el indicador general sigue por debajo del anotado en 2007.
¿Sorpasso o no sorpasso? Depende. En su informe de otoño, en el que ya incorporaba datos de mediados de 2024, el Banco de España era aún más claro sobre las diferencias entre el valor real y nominal y la influencia de la inflación.
«Los precios medios de la vivienda han mostrado una notable recuperación desde 2014. En términos nominales, durante el segundo trimestre de 2024 estos precios superaron el nivel máximo registrado en 2007, con una revalorización acumulada del 66% desde principios de 2014. No obstante, en términos reales, los precios medios se encontraban un 25% por debajo de los niveles observados en el tercer trimestre de 2007, en un contexto de sobrevaloración de estos precios».
Gráfico del informe anual de 2023 sobre el mercado de la vivienda en España.
Gráfico del Banco de España sobre la evolución del precio de la vivienda nominal y real.
Evolución del precio de la vivienda en España reflejado en el informe de octubre del BE.
Situaciones distintas. Que los precios actuales se acerquen o rebasen a los de 2006 y 2007 tampoco significa que el escenario actual sea el mismo que el de los años previos a la crisis del ladrillo. «La demanda tras la burbuja era especulativa, la de ahora es demográfica», señala Fuentes en su tuit. Durante una charla con El País Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico, descartaba también una crisis similar a la de la burbuja. El motivo: el gran desafío actual de España es el desajuste entre oferta y demanda, más que la deuda, como ocurría entonces.
El problema, abunda Carbó, es que encontrar vivienda asequible se vuelve «cada vez más difícil» y será complicado que las medidas aplicadas por el Gobierno dejen sentir sus efectos este año o incluso el que viene. «Se necesitaría la incorporación de miles de pisos al mercado para aliviar esta tensión, y eso requiere años».
¿Hay más? Sí. El estudio de los registradores de la propiedad permite conocer otros tres factores igual de interesantes: las diferencias entre regiones, el número de hipotecas firmadas en 2024 y el peso de los compradores extranjeros.
En lo que se refiere a la primera cuestión, la de los desfases entre comunidades, el informe muestra que en el mercado español conviven realidades muy dispares. Por ejemplo, mientras Madrid lideró el coste de la vivienda, con 3.780 euros el m2, en Castilla-La Mancha y Extremadura ese promedio no llegó a la barrera de los 1.000.
El peso del comprador extranjero… y los bancos. El informe muestra además que la inmensa mayoría de las operaciones de compraventa de vivienda se realizan con financiamiento bancario. A lo largo del último trimestre de 2024 se firmaron 124.000 hipotecas, lo que permitió cubrir el 72% de las transacciones.
En cuanto a los compradores extranjeros, los registradores estiman que estuvieron detrás del 14,5% de las ventas. Destacaron los británicos (8,6%), alemanes (6,7%) y holandeses (5,9%), que compraron sobre todo en zonas de litoral. El peso del perfil extranjero es de hecho pronunciado en las islas, Comunidad Valenciana y Murcia.
Imágenes | Andrés García (Unsplash), Registradores y Banco de España 1, 2 y 3
