En su guerra contra los pisos turísticos, las comunidades de vecinos están a punto de lograr un poder clave: el de veto
Con la afluencia de turistas en máximos históricos, el mercado residencial tensionado y el precio de la vivienda escalando hasta tontear con los de la burbuja del ladrillo, las administraciones se han lanzado a regular los pisos turísticos. En Madrid, Barcelona o Valencia los ayuntamientos han movido ficha para ponerles límites y en Sevilla incluso se han planteado acabar con la oferta ilegal cerrándole el grifo. Literalmente. A partir del 3 abril quienes quieran dedicarse al alquiler vacacional tendrán que lidiar con un nuevo reto: las comunidades de vecinos.
Si hasta ahora eran las que más padecían los pisos turísticos, están a punto de convertirse en todo lo contrario: una forma de frenar su proliferación.
¿Qué ha pasado? Que el 3 de abril entrará en vigor un cambio de la Ley de Propiedad Horizontal que afectará de lleno a la relación entre las comunidades de vecinos y los pisos turísticos. Y lo hará además a favor de las primeras, ampliando su margen para frenar la proliferación de alquileres vacacionales. El cambio legal se incluye en la Ley Orgánica 1/2025, una norma publicada en el BOE a comienzos de este año, pero que dispone de un plazo de tres meses para entrar en vigor.
¿Qué dice la ley? Básicamente establece que cualquiera que quiera alquilar su apartamento a turistas debe conseguir el permiso de la mayoría de sus vecinos. Y lo que es más importante, tiene que disponer de ese ‘OK’ colectivo antes de arrendar el piso. «Deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios», aclara la nueva norma, que precisa además que la decisión debe tomarse con un respaldo amplio de las tres quintas partes de los propietarios.
¿No era así hasta ahora? El cambio legal da más herramientas a las comunidades de vecinos a la hora de limitar los alquileres turísticos dentro de su bloque, pero eso no significa que hasta ahora hayan tenido las manos atadas. Al contrario. El Real Decreto 7/2019, que entró en vigor hace seis años, ya preveía que las comunidades pudiesen «limitar o condicionar» los alquileres vacacionales en el edificio si así lo acordaban las tres quintas partes de los propietarios.
¿Y pueden denunciar? Sí. Ahora la ley va un paso más allá. Habla de la necesidad de obtener «previamente la aprobación expresa» de la comunidad y se pronuncia sobre el margen de maniobra que tienen los vecinos, incluso sobre la posibilidad de denunciar en caso de que detecten un piso alquilado sin su plácet.
«El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes», señala la ley publicada en enero.
¿Tiene efecto retroactivo? No, el cambio legal no tendrá efecto retroactivo sobre los apartamentos que se alquilan respetando las normas. El texto publicado en enero es bastante claro al respecto: «Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».
La nueva ley también se hace eco de otra de las potestades que tienen las comunidades y aparecía ya reflejada en el decreto de 2019: el conjunto de los vecinos podrán aplicar a los dueños de pisos turísticos una «cuota especial» o «un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda». Eso sí, ese aumento nunca debe superar el 20% y la decisión tiene que estar avalada también por una mayoría holgada de las tres quintas partes de los propietarios.
¿Es una novedad? Es una novedad la entrada en vigor de la ley el 3 de abril, pero probablemente pille por sorpresa a pocos dueños de pisos y comunidades de vecinos. Y no solo porque la normativa se haya publicado en el BOE el 3 de enero. El Gobierno llevaba tiempo buscando la forma de «empoderar» a los vecinos frente a la proliferación de los alquileres vacacionales y hace meses ya reconoció que una de las ideas que tenía en mente era dar a las comunidades un poder de veto.
«Lo que queremos es que sea necesaria la autorización de los vecinos, con una mayoría de tres quintos para que se puedan instalar estos pisos, de tal forma que consigamos ir poniendo un elemento de racionalidad en el auge de este tipo de apartamentos», avanzaba en julio el ministro Carlos Cuerpo en RNE.
Imágenes | Stay Grounded (Flickr) y Tomáš Gal (Unsplash)
